いくらで売れるか
自宅を売却する場合、いくらで売れるかを調べることから始めます。ただし、「売りたい価格」と「売れる価格」とは必ずしも一致しません。
目安となる価格の出し方は、新聞に折り込まれるチラシやインターネットなどで調べることになりますが、最終的には、不動産会社に査定を依頼します。
誰もが自宅を売るときは高く売りたいので、「希望売却価格」は高めになります。一方、不動産会社に依頼して出してもらう「査定価格」は、プロがこの価格なら売れると判断した価格で、「希望売却価格」にくらべて低目の価格になります。
また、売り出すときの「売出価格」は「査定価格」よりも高めに設定するのが一般的ですが、実際に売却できた「成約価格」は、結局のところ「査定価格」前後に落ち着くことが多いようです。
実際の成約事例を見てみますと、「査定価格」に近い価格で売り出した人ほど早く成約している傾向があるようです。「売出価格」をあまり高く設定してしまいますと、なかなか買い手が見つからず、大きく値下げせざるを得ないということになります。
査定は売買仲介業務を行っている多くの不動産会社が無料でしてくれます。査定価格の根拠を説明してもらい、その上で売却を依頼するほうが良いでしょう。
一般の方が不動産の売買価格が妥当なのかを判断するのはかなり困難です。
ただし、REINS Market Informationでは国土交通省が成約データを加工し一般の方々に提供していますから参考にしてみてはいかがでしょうか？
買換える場合は売るのが先か
今の住まいの売却と買換える住宅の購入とは並行的に進めていくのが理想です。しかし、現実にはどちらかを先に進めなければならないケースがほとんどです。
どちらを先に進めるのが良いかは、個々の事情によって異なります。
売却を先に進めた場合は、売却価格（成約価格）が決まってから買換えの住宅を探すことになるので、資金計画に狂いがなく、安全に取引を進めることができます。また、売り急ぐ必要もないので、購入希望者との交渉も時間をかけて行うことができます。しかし、売却が決まっているので、自宅を引き渡すまでに次の住宅を決めなければなりませんし、決まっても未完成の場合は仮住まいが必要になるケースもあります。
購入を先に進めた場合は、自宅の引渡時期を気にせず、買換え先の住宅をじっくり探せます。また、購入する住宅によっては、買換え特約や買取保証を不動産会社が付けてくれることもあります。しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引き下げなければならないケースや、売却が長引いたために売却する住宅と買換える住宅との二重のローンを背負うこともあります。
買換えに必要な条件
通常、買換えに必要な条件は以下の通りです。
(1) 売却によりローンを返済できる
現在、抱えている住宅ローンを全て返済する必要がありますので、ローン残高よりも高い金額で、今の住まいを売却する必要があります。それが不可の場合は、自己資金（貯蓄等）で差額を補うか、銀行の買換えローンを利用します。
(2) 買換える住宅用の頭金を用意できる
最初に住宅を買ったときと同様、頭金を用意して住宅ローンを組む必要があります。売却により現在のローンを全て返済、その上で、頭金に充当する現金が用意できなければなりません。
